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商品房买卖中的法律问题

商品房买卖中的法律问题

 

                                                                        机关二支部 易凤琳


         
商品房买卖是一种特殊商品的买卖,由于手续繁琐,买卖标的额很大,且需要持续相当长的时间。购买人往往倾尽其一生的积蓄来购买房屋,却因没有搞清购房程序,购房过程中不知道应该注意哪些问题而造成自身的合法权益受到侵害。下面将对房屋买卖中的法律问题予以解读,以保障购房人的购房安全。
    
商品房买卖的流程包括四个环节:签订认购书;签订商品房买卖合同;房屋交付;办理产权证。
   
一、签订认购书:签订认购书是商品房预(销)售程序的第一个环节,商品房开发商通常会设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向,可到售楼处签订认购书并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人,并实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。认购书与正式的商品房买卖合同之间究竟是什么关系?对此许多购买人十分困惑。
   
一般而言,认购书是买卖双方对商品房的预约,而正式的商品房买卖合同则是本约。即签订认购书是为了约定将来签署正式的商品房买卖合同。
   
特殊情况下,认购书有可能成为商品房买卖合同。要判断认购书的法律性质,关键是看其内容是否符合合同成立所要求的确定性标准或实质性内容。如果认购书具备了合同成立所要求的确定性标准或实质性内容,则此认购书的法律效力即为商品房买卖合同。
   
定金条款是认购书中的核心条款。购买人对此条款要慎之又慎。在签订该条款时应注意以下几个方面: 
   
1)定金的法律性质。根据《担保法》的规定,定金具有担保的法律效力,当买房人出现违约时,不能要求返还定金;当卖房人出现违约时,需要双倍返还定金。
  
2)定金的金额。我国《担保法》约定,定金的金额不能超过合同总金额的20%,因此开发商无权要求购买人交付超过认购房屋总价款20%的定金。

   3)买房人在交付定金前一定要对所购房屋的状况、个人履行能力、银行贷款政策做全面了解。在实践中,有很多买房人在交付数万元定金后,因个人原因不能签订正式买卖合同,导致定金不能退回。
   
二、签订商品房买卖合同:购买人在签订认购书后,应当在认购书中约定的时间内到约定的地点签订正式的商品房买卖合同。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环。商品房买卖合同中常见的争议有:
   
1)商品房面积确认和面积差异处理。商品房买卖合同中,权威的面积测量机构是房地产行业主管部门下属的房地产测绘机构,由其测绘得出的房屋面积作为房地产登记部门核发房地产权属证书的主要依据。
   
购买人在购买商品房时,应注意当合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

   (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
   
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

   2)延迟交房或延期付款的处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定: 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

   3)商品房的质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定: 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条规定: 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

   4)商品房的保修责任约定。保修是商品房买卖合同中一项比较突出的制度,也是出卖人承担物的瑕疵担保责任的主要方式。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发商的保修责任作了明确的规定。房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
   
三、房屋交付:开发商应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买房人。  

    四、办理产权证:房地产开发企业应当在商品房交付使用的一定期限内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房屋买受人应当交纳契税、印花税、房产权证工本费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

    以上是商品房买卖环节中涉及的法律问题。在很多国家,购房是需要律师全程陪同,如果您在买房中遇到疑惑,建议多向专业法律人士进行咨询,以保证购房的安全。

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