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小区物业法律问题略观

小区物业法律问题略观

新吴区三支部 蔡庆

小区物业是每一位业主都关心的问题,并且在现实生活中,经常发生业主拒交物业管理服务费的情形。维权固然重要,但是我们应当更多地关注物业管理过程中存在的法律问题,做到理性维权。下面我将以问答的形式解释有关物业的法律问题:

问:小区物业服务管理费年终收支情况有盈余,能不能作为下一年的物业管理服务费用?

答:在实际生活中,此种情况很常见。甚至出现业主因此与物业公司发生矛盾,进而诉至法院“维护权利”的情况。物业公司和业主的矛盾点在于,业主认为,物业服务管理费用由业主承担,既然年终有那么多盈余,就应当用来冲抵下一年的物业管理费用;物业公司则认为,物业服务管理费用虽然由业主缴纳,但是缴纳以后与业主就不发生关系,应属于物业公司所有。双方各有各的道理,相持不下。

其实,这个问题应该看物业公司的收费方式。现在主要有两种方式:一种是包干制收费;另一种是酬金制收费。如果是采用包干制收费方式,物业公司按物业服务合同约定提供物业服务,其对应收的物业服务费拥有所有权,可以自行支配,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担,业主及业主委员会无权干涉其使用情况,只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况,供业主监督。倘若采取酬金制收费方式,物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分:物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度,这是实行酬金制的核心。在酬金制下,物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有,结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用,物业公司是无权自行支配的。

问:小区业主能否拒绝缴纳物业服务管理费用?

答:在庭审实务过程中,业主提出的各种理由都有,可谓五花八门:小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业太扰民管理不行、周围业主有违章搭建、别人家的狗咬了我们狗或小孩等这些问题要妥善处理,不然我不交物业费。

此类问题,我们需要区分不同的情形具体分析。如果是小区业主恶意欠缴物业费用,毫无疑问,业主应当老老实实地履行物业服务合同规定的最基本的缴费义务。如果是物业公司服务质量不达标,比如:没有提供物业服务、小区卫生脏乱差等,在实践中业主可以暂时拒缴物业费,这也是合同法中同时履行抗辩权的具体体现。小区业主也可以同时要求降低缴纳物业服务费用的数额。但是谨记一点,小区物业服务不到位,并不能成为业主彻底不缴纳物业管理服务费用的理由。

问:物业公司催缴物业服务管理费用是否可以采取停水、停电、停热的措施?

答:物业公司在实际催讨物业费的过程中通常采取多种方式,比如,特别针对欠缴物业费的业主采取停水、停电、停热的制裁措施。

上述措施在法律上是不合法的。首先,物业公司并非供电服务合同、供水服务合同的当事人,没有权利采取断水、断电、停热的措施。当然,其中存在特殊情况,如果物业公司在采取停水、停电、停热措施前,取得了供电公司、自来水公司的许可,是可以采取上述手段催缴物业费的。其次,如果因物业公司在没有取得相关授权的情况下采取停水、停电、停暖措施给业主带来损失,业主还有权利向物业公司追究法律责任,要求赔偿损失。

问:小区业主违章搭建物业公司应承担何种责任?

答:此种情形下,物业公司应当向违章搭建的业主发出限期整改的书面文件,如果涉事业主没有回应,物业公司可以向城管部门举报,此时物业公司就已经穷尽了所有的救济手段,尽到了他们所谓的管理义务。业主如果想彻底解决问题,可以根据相邻权向对方交涉。退一步讲,如果物业公司没有对违章搭建的业主采取措施,受到影响的业主可以暂缓缴纳物业服务管理费。

问:小区物业公司服务合同已经到期,但是小区业委会并没有与其续签合同,也没有选聘新的物业公司。在此期间,物业公司仍然为小区提供服务,可否不缴纳物业管理服务费用?

答:这种情形已经形成了事实上的物业服务合同关系,根据2009年江苏省高级人民法院审判委员会通过的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第五条:“虽没有签订物业服务合同,但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务,物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的,人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的收取标准达成一致意见的,人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。”所以,虽然业委会没有与物业公司签订物业服务合同,但是业主依然需要依据物业收费标准缴纳物业服务管理费用。

小区物业法律问题关系到我们生活的方方面面,仅仅以一篇短文无法做到面面俱到。我们只是希望各位业主理性地维护自己的合法权益,物业公司才能为广大业主提供优质的服务!

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